El Departamento de Derecho y Justicia de Francia ha proporcionado recientemente algunas aclaraciones muy necesarias sobre la forma en que las medidas de emergencia sanitaria repercuten en el derecho de los compradores de inmuebles a retirarse, el período de reflexión y las condiciones precedentes de las ventas de inmuebles en Francia.

El artículo 2 de la Ordenanza Nº 2020-306, de 25 de marzo de 2020, modificada por la Ordenanza Nº 2020-427, de 15 de abril de 2020, establece el principio general de que se amplían los plazos para completar la mayoría de los procedimientos legales. 

Las ordenanzas mencionadas se aplican a todo acto, recurso, acción judicial, procedimiento, registro, declaración, notificación o publicación prescritos por la ley o los reglamentos, cuyo incumplimiento sea sancionado por la ley y que haya debido realizarse durante el período de protección legal, es decir, entre el 12 de marzo de 2020 y un mes después de la finalización del estado de emergencia de la salud pública.

Para estos trámites se aplica en principio una prórroga de 2 meses, a partir del final del período de emergencia sanitaria.

Ante las numerosas preguntas de los profesionales del sector inmobiliario sobre la interpretación de estas disposiciones, el Ministerio de Justicia ha aportado precisiones sobre la aplicación de estas normas al derecho de retractación de los compradores de bienes inmuebles franceses, el plazo de reflexión y las condiciones suspensivas que pueden figurar en los contratos de compraventa inmobiliaria.

Los "plazos de reflexión, retirada o renuncia previstos en particular en los contratos de venta a distancia, los contratos de seguro a distancia o de servicios financieros, los contratos de seguro de vida o los contratos de venta de viviendas" no están sujetos al artículo 2 de la Ordenanza Nº 2020-306, de 25 de marzo de 2020. Estos "caducan en los plazos legalmente previstos".

En lo que respecta a la posibilidad de que los compradores individuales de bienes inmuebles no profesionales retiren su compra de bienes inmuebles, la posición jurídica es que al final del período de reflexión, "el beneficiario (el comprador) se compromete definitivamente con un contrato al que ha dado su consentimiento". Una lectura en sentido contrario (del artículo 2 de la Ordenanza de 25 de marzo de 2020) significaría que todos los acuerdos para los que se prevé ese período quedan paralizados".

En cuanto al período de reflexión, el Departamento de Derecho y Justicia de Francia afirma que "su finalidad es (...) sólo imponer a la parte un cierto tiempo antes de que pueda aceptar la oferta de compra y así comprometerse legalmente. No hay ninguna justificación para prolongar este período. No se trata de un "acto legal" que deba realizarse dentro de un determinado período de tiempo".

La Ordenanza Nº 2020-427, de 15 de abril de 2020, añadió a tal efecto esta aclaración al artículo 2 de la Ordenanza promulgada el 25 de marzo de 2020, mediante un nuevo párrafo interpretativo 2, según el cual "no es aplicable a los plazos de reflexión, retirada o renuncia previstos por la ley o los reglamentos, ni a los plazos previstos para el reembolso de las sumas de dinero en caso de ejercicio de estos derechos".

Tras recordar que "los plazos de origen contractual no se ven afectados por" el artículo 2 de la Ordenanza Nº 2020-306, de 25 de marzo de 2020, el Ministerio de Derecho y Justicia describe varias situaciones a título de ejemplo. Así pues, no se amplían:

Esos plazos para que los compradores de bienes inmuebles franceses confirmen su compra, cuando el vendedor firmó una oferta unilateral de venta, aunque el plazo que le queda al comprador para decidir expire durante el período legalmente protegido;

Las condiciones previas comúnmente previstas en los contratos, en particular en los acuerdos de venta de bienes inmuebles, aunque el plazo previsto en el contrato para su cumplimiento expire durante el período legalmente protegido;

Condiciones precedentes para la obtención de un préstamo o una hipoteca cuya fecha de cumplimiento expire durante el período legalmente protegido. En efecto, según el Ministerio de Justicia, aunque dicha condición suspensiva se menciona en el artículo L. 313-41 del Código del Consumo, sigue siendo de carácter contractual. "La ley sólo prevé que en caso de financiación de la venta mediante préstamo, la obtención del mismo debe ser una condición previa del contrato" y sólo impone "un plazo mínimo para el cumplimiento de esta condición". El Departamento de Justicia y Derecho añade que "corresponderá a las partes renegociar esta condición, si es necesario, en Ordenanza para prorrogar el plazo contractual".